广州限售两年后，观望情绪浓厚

      广州是最先启动住宅限售的一线城市。

 

　　2017年3月30日，广州市政府办公厅颁布“限售令”——新购买住房（含二手房）须取得不动产证满2年后方可转让。

 

　　目前，当时受政策所限无法入市交易的房源陆续解禁获得入市交易资格。曾有观点认为，这部分房源如果在未来数月入市，将对广州楼市带来一定冲击。

 

　　《每日经济新闻》记者近日调查发现，广州二手房的挂牌量的确正在激增中。

 

　　但多名业界人士、中介人士在接受记者采访时表示，影响二手房市场的因素是多元的，限售房源解禁入市仅是其中一个方面。虽然市场有回暖的迹象，但观望情绪仍然存在，市场在短时间内难见曙光。

 

　　二手房源挂牌激增

 

　　广州二手挂牌房源正在继续走高。据广州链家数据，截至4月11日，广州二手挂牌房源已经高达40976套。而2018年底，广州二手挂牌房源还在3万套左右徘徊。

 

　　在4个月间挂牌量激增了1万套，原因主要指向限售房源解禁上。

 

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向《每日经济新闻》记者分析认为，在“3·30新政”出台前夕，广州二手楼市月均成交量在1万套以上，但在新政出台的3月份，不少置业者恐慌入市，成交套数高达3万套以上。“如今两年过去，这一批房源开禁，入市流转的房源数量必然增多。”

 

　　“最近放出来的房源也比较多。”天河区中介人士小钟也告诉记者，一些业主为了腾出名额也在出手手上的房产。

 

　　不过也有中介人士认为，限售房源解禁影响仅是房源增多的一个方面。一位黄埔区的中介人士指出，限售主要影响的是投资需求，会驱动整个市场更加理性，但是当时受到限售影响的房源取证有先后，很难去量化其中的影响。“没有影响，那都是多久的事儿了。”另一位天河区的中介人士小陈表示。

 

　　不应该忽略的是，广州二手挂牌房源从2017年至今一直处于不断上升状态。广州链家数据显示，2017年底二手挂牌房源刚过2万套，而2018年底已涨至3万套。

 

　　广东中原地产项目部总经理黄韬分析认为，挂牌出售的房源当中有超过一半以上是为了腾出名额或套取资金置换新的房子，另外一小半可能有另外的投资渠道需要用钱。“广州限售差不多两年，这个因素有一些影响，但比例上我们没有办法有一个具体准确的数据。”

 

　　买卖双方仍在博弈

 

　　在走访过程中记者发现，多位中介人士和购房者对广州市场的预期均持谨慎的观望态度——尽管今年3月份广州二手房的成交量稍有上扬，市场也呈现出了看似“小阳春”的行情。“最近成交量好很多了，尤其是学位房，还是很好出手的。”小陈说道。

 

　　可供印证的数据是，3月1日~28日，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月的1611宗环比大幅回升1.9倍，较1月的3090宗增长52.49%，成交创年内高位。

 

　　但事实上，目前广州的放盘价、成交价相比去年均持续阴跌，购房者与置换者的观望情绪依然十分浓厚。黄韬认为，由于目前供应量较大，买家相对比较少，价格已出现下降，二手房价格从去年开始整体下调4%左右，现在看来跌势还没有完全停止。

 

　　据国家统计局数据，2月份广州二手房价格以0.2%的环比降幅领跌一线城市。

 

　　另一方面，限售的存在也“冻”住了一些有置换需求的客户。一名有置换需求的购房者告诉记者，之前他曾经想出售手上的房源，但“如果把这一套卖了，下一套就得绑在手里两年，谁知道这中间我会不会急着要钱？一犹豫，二手房价格就下来了。”

 

　　据他介绍，他所在小区在高位时，同样的房型总价最高能够卖315万元，但目前卖300万元都有点困难，“不划算。”

 

　　肖文晓则指出，由于广州“3·30新政”的另一政策“外地人购房社保3年改5年”同样期满，意味着也会有一波需求释放出来，两者对冲可以减轻对市场的冲击。总体来看，3月份广州市场确实有所回暖，部分楼盘也有调高售价行为，但是大多属于低位反弹，真正意义上的涨价并不多见。