地产企业也要学会“敬老”了！ 

宏观经济格局下楼市的变与不变

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壹

-THE FIRST-

亚马逊雨林一只蝴蝶振动翅膀，两周后会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。

同样的，“蝴蝶效应”也存在于楼市，你什么时候买房，在哪儿买房，都和国家的政治、经济形势息息相关。

对普通购房者来说，如何读懂复杂政治经济形势背后的意义，找准合适的买房时机？什么时候买房比较好？在哪个城市买房比较好？

这一系列疑惑，在昨天下午举行的透明大讲堂上，浙江大学公共管理学院杨遴杰教授给出了答案。

贰

-THE SECOND-

3月20日，午后阳光明媚灿烂，伴着热烈掌声，杨遴杰教授走进透明大讲堂，用幽默睿智而又通俗易懂的语言，和在座的一百多位嘉宾分享了自己在房地产方面的研究。

杨教授认为，房地产有两大属性，一个是商品属性，另一个是金融属性。

正如住房有两大主要功能，一是居住，二是投资。房地产的两大属性尤其是它的投资属性备受关注。

十多年来房地产的持续上涨，尤其是一二线城市房价的迅猛上涨，让人们对房地产的投资价值深信不疑。

作为投资，重点就在于购买的时间点，看你是买在城市房价增长曲线的山腰上还是在山顶上。

叁

-THE THIRD-

判断当前房价所处的位置，必须要了解影响房价的几个因素，杨教授认为，“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。”

房地产较短期主要受金融影响，受供给与需求影响，只要金融资金充足一定会涨。中期看土地，主要受房产政策以及本地的土地供应量影响，政府通常会在房地产价格好的时候多卖一些土地，正如杭州去年的土地出让金高达2600亿。更重要的是长期看人口。

在杨教授看来，人口老龄化的到来是不可逆转的趋势，不管是单独二胎全面二胎还是放开生育，都很难有实质性的反转可能，老龄化对城市房价有着整体且负面的影响，日本大量中小城市的衰败和收缩就是例子。

我国若想解决人口老龄化带来的养老问题，就必须要进行产业升级，确保能在更少劳动人口的情况下也能保证产出足够。

而产业升级在中国并非易事，它受地方产业基础、政府改革意愿以及企业家能力等多方面影响。

哪些地方能顺利实现升级，就有足够的吸引力吸引外地的劳动人口前来就业，既降低本地的老龄化比例，又让本地经济不断活跃。

在他看来，东部活跃城市区域与中西部省会在未来更有竞争力。

肆

-THE FOURTH-

对于房地产企业而言，应该注重结合中国的文化习俗去做养老产品。

房地产企业的定位可以由住宅建造与销售商转向城市生活服务供应商，可以将自身作为一个大平台收集各种数据，了解整个城市，包括老百姓的更多需求，向一个城市生活服务供应商转型，拥有更大的发展机遇。

事实上，这也是目前很多房产企业在做的事情，包括绿城、万科、龙湖等龙头企业。

伍

-THE FIFTH-

讲座的最后，杨教授总结了楼市的变与不变。

一是定位不变，杨教授认为在宏观经济格局下，楼市主要以稳为主，在很长一段时间内仍会贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”。

二是城镇化不变，城镇化比例每年仍然会保持增长；而楼市的变主要是受老龄化和产业升级的综合影响。

杨教授深入浅出的分析让在座嘉宾对未来的经济局势有了更加明朗的了解，在热烈的掌声中，透明大讲堂第二期圆满结束。

-END-